—— De basis
Locatiescan
Voor u investeert in tekenwerk, onderzoeken of vergunningprocedures, wilt u weten of uw plan überhaupt kan op deze locatie. Een locatiescan brengt de planologische, juridische en milieutechnische randvoorwaarden in kaart. U weet binnen een tot twee weken waar de kansen liggen, waar de knelpunten zitten en welke route het meest realistisch is.
Planovate voert deze scans uit voor architecten, ontwikkelaars, ondernemers en particulieren die snel duidelijkheid willen.
Wij hebben er geen belang bij dat uw plan doorgaat. Wijst de scan uit dat het niet haalbaar is, dan zegt het rapport dat ook.
—— Begrippen
Locatiescan, haalbaarheidsscan, of beide?
In de markt worden deze termen vaak door elkaar gebruikt. Bij Planovate gebruiken we ze ook combinatief, omdat de inhoud sterk overlapt.
Locatiescan
Primair gericht op de locatie: wat is hier juridisch en planologisch toegestaan, welke milieukaders gelden, en wat zegt het omgevingsplan?
Haalbaarheidsscan
Gericht op het initiatief: kan dit specifieke plan op deze locatie? Welke route past, hoeveel doorlooptijd, welke risico's?
In de praktijk zit dit allebei in een scan. Welke naam u kiest is een kwestie van smaak, een rapport waarmee u een onderbouwde beslissing kunt nemen over uw volgende stap.
—— Wanneer
Wanneer is een scan zinvol?
Een locatiescan is verstandig in elk van deze situaties:
-
U overweegt een stuk grond of pand te kopen en wilt weten wat er ontwikkelbaar is.
-
U twijfelt tussen meerdere locaties en wilt een onderbouwde keuze maken.
-
U wilt functies wijzigen (bedrijf naar wonen, agrarisch naar wonen, kantoor naar studio's) en wilt weten wat de gemeente toestaat.
-
U bent ondernemer en wilt uitbreiden maar weet niet of het binnen de regels past.
-
U heeft een idee maar nog geen concreet plan, en wilt weten of de richting kansrijk is.
-
U bent architect of ontwikkelaar en wilt voor uw klant snel duidelijkheid.
-
Een bank of investeerder vraagt om een onafhankelijke haalbaarheidstoets.
-
U overweegt een principeverzoek in te dienen en wilt eerst de basis stevig hebben.
Hoe eerder u de haalbaarheid in kaart brengt, hoe minder risico u loopt op verloren tijd, kosten of een mislukte aanvraag.
—— De scope
Wat brengt Planovate in kaart?
Een complete locatiescan bevat in elk geval:
Planologische status
Wat zegt het omgevingsplan over uw locatie? Welke functies zijn toegestaan, welke bouwregels gelden, en valt uw locatie nog onder het tijdelijk deel (de oude bestemmingsplanregels plus de bruidsschat) of onder het nieuwe, door de gemeente vastgestelde deel?
Beleidskaders
Welk gemeentelijk beleid raakt aan uw initiatief? Denk aan de omgevingsvisie, beleidsregels voor afwijkingen, woonvisie en beleid voor functieverandering. Ook provinciaal beleid en eventuele waterschapsregels komen aan de orde.
Vergunningsroute
Past uw initiatief binnen het omgevingsplan (OPA), wijkt het af (BOPA), is er een omgevingsplanwijziging nodig, of is het mogelijk vergunningvrij? Met indicatie van procedure en doorlooptijd.
Stikstofruimte
Is uw locatie stikstofgevoelig? Is een AERIUS-berekening nodig, en zo ja in welke fase (aanleg, gebruik of beide)? Voor projecten in de buurt van Natura 2000-gebieden is dit vaak een go/no-go.
Relevante omgevingsaspecten
Quickscan op aspecten zoals geluid, bodem, ecologie, archeologie, externe veiligheid en water. Niet uitvoerig, wel scherp genoeg om risico's te signaleren.
Aandachtsgebieden
Onder de Omgevingswet kennen we aandachtsgebieden voor onder meer externe veiligheid en geluid. We checken of uw locatie binnen zo'n gebied valt en wat dat betekent voor uw plan.
Strategisch advies
Geen droge opsomming van regels, maar een advies: wat is de meest kansrijke route, welke alternatieven bestaan, en welke vervolgonderzoeken zijn noodzakelijk?
—— Het resultaat
Wat krijgt u terug?
U ontvangt een beknopt adviesrapport (typisch tussen de 8 en 15 pagina's) met:
-
Een heldere samenvatting met go/no-go indicatie.
-
Per onderdeel een korte beoordeling met concrete risico's of kansen.
-
Een vergunningendraaiboek: welke procedures, welke onderzoeken, in welke volgorde.
-
Concreet advies over de vervolgstappen.
Geen rapport van honderd pagina's vol generieke teksten. Wel een document waarmee u beslissingen kunt nemen, of mee kunt naar een eerste gesprek met de gemeente.
—— Aanpak
Hoe werkt het proces?
Doorlooptijd: een tot twee weken voor standaard scans, langer bij complexe locaties of als specifieke informatie bij externe partijen moet worden opgevraagd.
stap 01
Intake (30-60 minuten)
We bespreken uw initiatief, doelstellingen en eventuele zorgen. We brengen samen in kaart wat de scope van de scan moet zijn, want niet elke locatie heeft elk type onderzoek nodig.
stap 02
Desk research
We raadplegen het omgevingsplan via het Digitaal Stelsel Omgevingswet (DSO), gemeentelijk en provinciaal beleid, en relevante kaarten zoals stikstof, geluid, archeologie en bodem. Waar nodig vragen we aanvullende informatie op.
stap 03
Beoordeling en advies
We toetsen uw initiatief tegen de gevonden randvoorwaarden en stellen het rapport op met heldere conclusies.
stap 04
Toelichting
We bespreken het rapport in een gesprek (live of online) zodat u weet wat de implicaties zijn en welke vervolgstappen het meest geschikt zijn.
—— Let op
Veelgemaakte fouten zonder vooraf scannen
Deze problemen zien we keer op keer bij initiatiefnemers die zonder scan beginnen.
Een pand kopen waar uw plan niet uitvoerbaar is
Het lijkt zo logisch: een leegstaand bedrijfspand naar woningen ombouwen. Maar als de gemeente geen functiewijziging toestaat en de omgevingsvisie er ook geen ruimte voor biedt, koopt u een blok beton dat alleen een blok beton kan blijven.
Stikstofruimte over het hoofd zien
Veel projecten zijn onverwacht stikstofgevoelig. Pas in de aanvraagfase ontdekken dat een AERIUS-berekening niet sluitend te krijgen is, betekent maanden vertraging of helemaal geen vergunning.
Rekenen op de kruimelgevallenregeling
De oude kruimelgevallenregeling uit het Bor is vervallen. Een deel van de vergunningvrije mogelijkheden is teruggekomen in de bruidsschat en het Besluit bouwwerken leefomgeving, bijvoorbeeld bij mantelzorg. De planologische kruimelgevallen hebben geen directe opvolger: die lopen nu via binnenplanse regels of via een BOPA. Initiatiefnemers die op de oude regeling rekenen, lopen vast.
Onbekende ondergrondse risico's
Bodemverontreiniging, oude funderingen, archeologische restanten, niet-gesprongen explosieven. Niet allemaal even waarschijnlijk, maar een van deze in de aankoopprijs incalculeren is goedkoper dan na aankoop.
Beleidsstapeling vergeten
Het omgevingsplan is een laag, maar gemeenten hebben vaak ook welstandsnota's, beleidsregels voor afwijkingen, parkeerbeleid, beeldkwaliteitsplannen en wijkvisies. Een plan dat planologisch lijkt te kloppen, kan stranden op welstand.
—— Vragen