Heb ik een BOPA of een OPA nodig? Zo weet u welke route bij uw plan past
- 5 dagen geleden
- 3 minuten om te lezen
Bijna elk gesprek dat ik met een initiatiefnemer voer, begint met dezelfde vraag. Iemand heeft een plan, een schuur die woning moet worden, een winkel die appartementen moet worden, en wil weten: heb ik nou een vergunning nodig, en zo ja, welke? Sinds de Omgevingswet hoor je dan twee termen langskomen, OPA en BOPA, en die lijken zo op elkaar dat ze eerder verwarren dan helpen.
Toch is het verschil eenvoudig, en het draait om één vraag.
De enige vraag die er echt toe doet
Op uw locatie gelden regels. Die staan in het omgevingsplan van uw gemeente, de opvolger van het oude bestemmingsplan. Daarin staat wat er op uw grond is toegestaan: mag er gewoond worden, gewerkt, gebouwd, en zo ja hoeveel en hoe hoog.
De vraag is simpel: past uw plan binnen die regels, of niet?
Past het binnen de regels, dan heeft u te maken met een binnenplanse omgevingsplanactiviteit, kortweg een OPA. U blijft dan binnen wat het plan toelaat, en de gemeente toetst uw aanvraag aan de regels van dat plan.
Past het niet binnen de regels, dan wilt u iets wat het omgevingsplan eigenlijk niet toestaat. Dan kan de gemeente daar alsnog aan meewerken via een buitenplanse omgevingsplanactiviteit, een BOPA. U wijkt dan bewust af van het plan, en dat mag, mits u kunt laten zien dat het op die plek verantwoord is.
Dat is de hele kern. OPA is binnen de lijntjes, BOPA is buiten de lijntjes met een goede reden.
Wat dat in de praktijk betekent
Het verschil voelt klein, maar het bepaalt hoeveel werk uw aanvraag is.
Bij een OPA toetst de gemeente vrij rechttoe rechtaan aan de regels. De onderbouwing is vaak lichter, en de procedure is meestal de reguliere van acht weken.
Bij een BOPA ligt de lat hoger. U moet aantonen dat uw plan past binnen wat juristen de evenwichtige toedeling van functies aan locaties noemen, afgekort ETFAL. Vrij vertaald: u laat zien dat uw functie op die plek thuishoort en dat de omgeving er niet onder lijdt. Denk aan geluid, parkeren, water, natuur en veiligheid. Die onderbouwing is bij een BOPA verplicht, en in de praktijk noemen we dat een GoFlo.
Er is nog een derde mogelijkheid die mensen vaak vergeten: misschien heeft u helemaal geen vergunning nodig. Sommige activiteiten zijn vergunningvrij of alleen meldingsplichtig. Ook dat hangt af van wat het omgevingsplan toestaat.
Het lastige zit hem in de transitiefase
Hier wordt het eerlijk gezegd even ingewikkeld, en het is goed dat u dit weet. We zitten in een overgangsperiode. Veel gemeenten werken nog met hun oude bestemmingsplannen, die automatisch zijn omgezet in een tijdelijk deel van het omgevingsplan. Tegelijk gelden er al nieuwe regels uit de Omgevingswet.
Het gevolg is dat een plan dat onder het oude recht een eenvoudige binnenplanse afwijking was, nu soms als een bredere afweging wordt beoordeeld. Of dat de oude regels nog gelden, maar de nieuwe toets erbovenop komt. Of u in uw geval met een OPA of een BOPA te maken heeft, is daardoor niet altijd op het eerste gezicht duidelijk.
Een sprekend voorbeeld uit onze praktijk:
Een ondernemer wilde een bestaande bedrijfshal met 15% uitbreiden. In het oude bestemmingsplan stond een glasheldere binnenplanse afwijkingsbevoegdheid voor exact dit soort uitbreidingen. "Kat in het bakkie," dacht de initiatiefnemer.
Maar omdat de aanvraag onder de Omgevingswet werd ingediend, moest deze 'bruidsschat-OPA' plotseling ook voldoen aan de nieuwe ETFAL-criteria. De gemeente oordeelde dat de extra verkeersbewegingen op het terrein door de nieuwe wetgeving zwaarder meegewogen moesten worden dan voorheen. Omdat de omliggende weg in de loop der jaren drukker was geworden, paste het plan volgens de gemeente niet meer zomaar binnen een 'evenwichtige toedeling'. Wat een eenvoudige, snelle binnenplanse check had moeten zijn, veranderde zo onverwacht in een complexere BOPA (Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit) met een uitgebreide motiveringsplicht.
Hoe u het zelf inschat
U komt een heel eind met drie stappen. Zoek eerst het omgevingsplan voor uw adres op via het Omgevingsloket en kijk wat er op uw locatie is toegestaan. Leg daar uw plan naast: blijft u binnen de bestemming en de bouwregels, of niet? En bel daarna gerust uw gemeente voor een eerste reactie. Een gesprek vooraf zegt vaak meer over uw kansen dan welk document dan ook.
Komt u er niet uit, of wilt u zekerheid voordat u investeert in tekenwerk, dan is dat precies waar een locatiescan voor is. In één of twee weken weet u welke route bij uw plan past en wat er nodig is.
Wilt u snel weten in welke richting uw plan zit? Doe de gratis vergunningcheck, of stuur uw plan in voor een eerlijke eerste inschatting.
