Wat kost een BOPA? Leges, GoFlo en onderzoeken op een rij

1 dag geleden

6 minuten om te lezen

Bijgewerkt op: 16 uur geleden

Isometrische illustratie van een huis in verbouwing met steigers, naast een rekenmachine, een stapel munten en een vergunningdocument met zegel

Een BOPA kost geld op vier plekken: de leges die de gemeente rekent voor de behandeling van uw aanvraag, de onderbouwing (GoFlo) die u moet aanleveren, de onderzoeken die daarvoor soms nodig zijn en bijkomende kosten zoals tekeningen en een eventuele overeenkomst met de gemeente. Voor een kleine verbouwing met een afwijking van het omgevingsplan komt het totaal al snel op enkele duizenden euro's; voor een transformatie of nieuwbouw loopt het op.

Hieronder zetten we de posten op een rij, met de legestarieven 2026 van vier gemeenten en een rekenvoorbeeld. Zo weet u vooraf waar u aan begint.

1. Leges van de gemeente

Leges zijn de kosten die de gemeente in rekening brengt voor het behandelen van uw aanvraag. Elke gemeente stelt haar eigen legesverordening vast, dus de bedragen verschillen sterk. Over leges betaalt u geen btw. Onder de Omgevingswet is de aanvraag voor bouwen opgeknipt in twee delen, en dat ziet u terug in de leges:

De technische bouwactiviteit. Leges voor de toets aan het Besluit bouwwerken leefomgeving. Vrijwel altijd een percentage van de bouwkosten, soms in schijven.
De omgevingsplanactiviteit (het ruimtelijke deel). Leges voor de toets aan het omgevingsplan. Voor een BOPA geldt een apart, meestal hoger tarief dan voor een binnenplanse activiteit. Sommige gemeenten rekenen een vast bedrag, andere een opslag op het bouwkostentarief.

Zo zien de BOPA-tarieven er in 2026 uit bij vier gemeenten (bedragen uit de legesverordeningen 2026, zie de bronnen onderaan):

Amsterdam: een vast bedrag van € 565,50 voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit, naast de leges voor de technische bouwactiviteit (2,64% over de eerste € 75.000 bouwkosten, 3,4% over het deel tussen € 75.000 en € 500.000).
Utrecht: het tarief voor het ruimtelijke deel is een percentage van de bouwkosten (3,01% tot € 105.266, daarboven aflopende percentages vanaf 2,86%); voor een BOPA wordt dat tarief verhoogd met 16%, met een minimum van € 488,50. Wordt het technische deel tegelijk aangevraagd, dan geldt een korting.
Amersfoort: een vast BOPA-tarief dat oploopt met de bouwkosten: € 436 (tot € 2.500), € 796 (tot € 50.000), € 1.335 (tot € 2,5 miljoen) en € 2.670 daarboven. Voor een gebruikswijziging zonder bouwen geldt € 796 of € 1.335. Bij de uitgebreide procedure begint het tarief bij € 8.900.
Haarlemmermeer: een vast BOPA-tarief op basis van de bouwkosten: € 347,05 (tot € 25.000), € 680,85 (€ 25.000 tot € 250.000) en € 7.491 (vanaf € 250.000). Een conceptverzoek vooraf kost € 272,10, of € 5.447,95 boven € 250.000 bouwkosten.

Het verschil tussen gemeenten is dus groot: van een paar honderd euro tot duizenden euro's voor hetzelfde type plan. Daar komen vaak kleine toeslagen bij, bijvoorbeeld voor een welstandstoets, een bodemtoets of een toets aan een voorbereidingsbesluit. Kijk altijd in de legesverordening van uw eigen gemeente, of vraag de gemeente vooraf om een indicatie.

Rekenvoorbeeld leges

Stel: u verbouwt een pand in Amsterdam voor € 150.000 aan bouwkosten en het gebruik wijkt af van het omgevingsplan.

Technische bouwactiviteit: 2,64% × € 75.000 = € 1.980, plus 3,4% × € 75.000 = € 2.550. Samen € 4.530.
Buitenplanse omgevingsplanactiviteit: € 565,50.
Totaal: circa € 5.100 aan leges, exclusief eventuele toeslagen.

Hetzelfde plan in Haarlemmermeer: € 934,50 plus 4,46% over de bouwkosten boven € 25.000 (€ 5.575) voor het technische deel, en € 680,85 voor de BOPA. Samen circa € 7.190. In Utrecht komt u, zonder de korting voor een gelijktijdige aanvraag, op ongeveer € 4.290 voor het technische deel en € 4.976 voor het ruimtelijke deel inclusief de BOPA-opslag.

2. De onderbouwing: de GoFlo

Bij een BOPA moet u aantonen dat uw plan past bij een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Dat doet u met een GoFlo, de Goede Onderbouwing van de effecten op de Fysieke Leefomgeving. Wat erin staat, leest u in Wat is een GoFlo?.

Bij Planovate begint een GoFlo voor een overzichtelijk klein project, een GoFlo light, bij € 1.245 exclusief btw (€ 1.506,45 inclusief btw). De meeste complete BOPA-trajecten liggen tussen de € 1.450 en € 4.000 exclusief btw (€ 1.754,50 tot € 4.840 inclusief btw), inclusief het samenstellen en indienen van de aanvraag. Wat de prijs bepaalt:

het aantal afwijkingen van het omgevingsplan;
of de gemeente al positief heeft gereageerd op een principeverzoek of vooroverleg;
welke omgevingsaspecten op uw locatie spelen, bijvoorbeeld een drukke weg, een bedrijf naast de deur of een Natura 2000-gebied in de buurt.

3. Onderzoeken

Voor sommige omgevingsaspecten is een los onderzoek nodig: een akoestisch onderzoek bij een drukke weg of een bedrijf in de buurt, een verkennend bodemonderzoek bij een nieuwe woonfunctie, een ecologische quickscan bij sloop of verbouwing van een oud pand, of een parkeeronderzoek bij een functiewijziging. Welke onderzoeken nodig zijn, hangt af van uw plan en uw locatie. Vaak zijn het er geen of één, soms meer.

Deze onderzoeken worden uitgevoerd door gespecialiseerde bureaus. Zij offreren en factureren rechtstreeks aan u, zodat u ziet wat u betaalt en er geen opslag op zit. Wij geven in de offerte precies aan welk onderzoek nodig is en met welke vraagstelling; uw architect of projectleider zet het uit. De AERIUS-berekening voor stikstof maken wij zelf. Wat die kost en wanneer u er een nodig heeft, leest u in Wat kost een stikstofberekening?.

Tip: laat onderzoeken niet eerder uitvoeren dan nodig. Eerst de haalbaarheid, dan pas de rapporten. Een plan waar de gemeente niet aan wil meewerken, heeft niets aan een bodemrapport.

4. Bijkomende kosten

Tekeningen. Voor de aanvraag heeft u een situatietekening en tekeningen van de bestaande en nieuwe toestand nodig. Die maakt uw architect of tekenaar.
Kostenverhaal en nadeelcompensatie. Bij plannen die een nieuwe functie mogelijk maken, kan de gemeente kosten verhalen die zij maakt voor bijvoorbeeld openbare voorzieningen (afdeling 13.6 Omgevingswet). Ook kan de gemeente u vragen een overeenkomst te tekenen waarin u eventuele nadeelcompensatie aan omwonenden voor uw rekening neemt (artikel 13.3c Omgevingswet). Bij kleine particuliere plannen speelt dit zelden, bij splitsingen en transformaties regelmatig. Vraag er vooraf naar.
Participatie. U moet bij de aanvraag aangeven of en hoe u omwonenden heeft betrokken. Dat kost vooral tijd. Heeft de gemeenteraad participatie voor uw type plan verplicht gesteld, dan moet u dit vóór de aanvraag organiseren.
Vooroverleg of conceptverzoek. Veel gemeenten rekenen hier leges voor (Haarlemmermeer: € 272,10). Toch verdient dit zich vaak terug: u weet dan vooraf of de gemeente wil meewerken.
Bezwaar en beroep. Maakt een buurman bezwaar, dan kost dat tijd en soms juridische bijstand. Een zorgvuldige participatie en een stevige GoFlo verkleinen die kans.

Wat kost een BOPA in totaal?

Voor een kleine verbouwing of functiewijziging met één afwijking komt u, afhankelijk van de gemeente, op circa € 2.000 tot € 4.000 voor leges en GoFlo samen, exclusief btw over de GoFlo en exclusief onderzoeken en tekeningen. Bij een transformatie of nieuwbouw met meerdere afwijkingen en onderzoeken loopt het totaal op tot € 10.000 of meer, vooral door de bouwkostenafhankelijke leges.

Twee dingen houden de kosten in de hand: eerst de haalbaarheid toetsen voordat u onderzoeken laat uitvoeren, en een aanvraag indienen die in één keer compleet is. Elke aanvullingsronde kost tijd, en tijd kost geld.

Veelgestelde vragen

Krijg ik leges terug als de vergunning wordt geweigerd?

Dat hangt af van uw gemeente. Veel legesverordeningen kennen een gedeeltelijke teruggaaf bij intrekking van de aanvraag of bij weigering, maar de percentages en voorwaarden verschillen. Kijk in de legesverordening van uw gemeente onder "teruggaaf" of "vermindering".

Over welk bedrag worden de leges berekend?

Over de bouwkosten: de aannemingssom exclusief btw, volgens de omschrijving in de Omgevingsregeling. Gemeenten toetsen de opgegeven bouwkosten vaak aan kengetallen en mogen het bedrag corrigeren als het te laag lijkt.

Wat kost een BOPA zonder bouwen, bijvoorbeeld alleen een gebruikswijziging?

Dan vervalt het bouwkostendeel en betaalt u alleen het BOPA-tarief. Amersfoort rekent voor een gebruikswijziging € 796 of € 1.335, afhankelijk van de oppervlakte. Haarlemmermeer rekent naar oppervlakte: € 347,05 tot 50 m², € 680,85 tot 500 m² en € 7.491 daarboven. Amsterdam rekent het vaste BOPA-tarief van € 565,50.

Is een GoFlo light voldoende voor mijn plan?

Dat kan bij één overzichtelijke afwijking op een locatie zonder gevoelige omgevingsaspecten, bijvoorbeeld een extra woning in een bestaand pand in een rustige woonwijk. Zodra er meerdere afwijkingen zijn of een milieuaspect speelt, is een complete GoFlo nodig. Wij geven dat vooraf aan.

Kan ik kosten besparen door de GoFlo zelf te schrijven?

Dat mag. Het risico is dat de gemeente de aanvraag onvolledig verklaart of afwijst, waarna u opnieuw begint en de leges mogelijk nog eens betaalt. De meeste initiatiefnemers besparen meer met een goede haalbaarheidstoets vooraf dan met een zelfgeschreven onderbouwing.

Moet ik ook betalen voor het bindend advies van de gemeenteraad?

Sommige gemeenten rekenen een toeslag als de gemeenteraad moet adviseren of als een adviescommissie wordt ingeschakeld. Dat staat dan in de tarieventabel bij de omgevingsplanactiviteit.

Wilt u vooraf weten wat uw BOPA kost?

Stuur uw plan in. U krijgt binnen een werkdag een eerlijke inschatting van de haalbaarheid en een vaste prijs voor de GoFlo en de aanvraag, zonder verrassingen achteraf. Lees meer op de pagina BOPA aanvragen en GoFlo laten opstellen of begin met een locatiescan.

Bronnen