Woning splitsen in twee appartementen: welke vergunningen heeft u nodig?
Wie hierop zoekt, komt al snel de stelling tegen dat u voor een woningsplitsing altijd een omgevingsvergunning nodig heeft. Dat klopt niet.
Of u een vergunning nodig heeft, en welke, hangt af van twee dingen die volledig los van elkaar staan. Ten eerste: wat het omgevingsplan op uw adres regelt over het aantal woningen. Ten tweede: of uw gemeente een huisvestingsverordening heeft waarin splitsing vergunningplichtig is gesteld. In veel gemeenten speelt dat tweede spoor helemaal niet, en dan valt er dus ook niets aan te vragen.
Hieronder zetten we op een rij welke drie splitsingen in de praktijk door elkaar lopen, welke vergunning bij welke hoort, wat de gemeente inhoudelijk toetst en in welke volgorde u het aanpakt.
Drie splitsingen die voortdurend worden verward
Bouwkundig splitsen (woningvorming).
U maakt van een zelfstandige woning twee of meer zelfstandige woningen. Fysiek: een scheidingswand, een eigen toegang, eigen keuken, eigen sanitair, een eigen meterkast. Dit is de splitsing waar het omgevingsrecht over gaat.
Kadastraal splitsen (splitsing in appartementsrechten).
U deelt het juridisch eigendom op, op grond van artikel 5:106 van het Burgerlijk Wetboek. Dit gaat via de notaris met een splitsingsakte en een splitsingstekening, en bij twee of meer eigenaren ontstaat verplicht een Vereniging van Eigenaren. Dit heeft u alleen nodig als u de delen apart wilt verkopen.
De bouwtechnische kant.
De eisen uit het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) aan wat u daadwerkelijk verbouwt. Dit is een apart spoor met een eigen vergunning- of meldingsplicht.
Deze drie zijn niet uitwisselbaar. U kunt bouwkundig splitsen zonder kadastraal te splitsen, bijvoorbeeld als u het onderste deel zelf bewoont en het bovenste verhuurt. Andersom kan niet: kadastraal splitsen zonder dat de eenheden bouwkundig zelfstandig zijn, loopt vast.
Spoor 1: de Omgevingswet
Begin bij het omgevingsplan, niet bij de aannemer. Twee vragen zijn bepalend.
Regelt het omgevingsplan het aantal woningen op uw locatie? Soms staat er een expliciete aanduiding voor het maximum aantal wooneenheden. Vaker zit het verstopt in de begripsbepaling: als "woning" is gedefinieerd als een complex bedoeld voor de huisvesting van één huishouden, dan voegt u met een tweede woning een functie toe die er niet was.
Ontstaat er een bouwactiviteit? Onder de Omgevingswet is er een knip tussen de ruimtelijke vraag (past de functie hier) en de technische vraag (voldoet het bouwwerk). Die twee kunnen los van elkaar vergunningplichtig zijn, en dat verrast mensen bijna altijd.
Uit de eerste vraag volgen drie uitkomsten:
Situatie | Wat u nodig heeft |
Het omgevingsplan staat meerdere woningen toe en stelt dit niet vergunningplichtig | Geen omgevingsplanactiviteit voor het ruimtelijke deel |
Het plan staat het toe, maar de gemeente heeft er een vergunningplicht aan gekoppeld | Binnenplanse omgevingsplanactiviteit (OPA), meestal met een ruimtelijke motivering |
Het plan staat het niet toe | Buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) met een GoFlo en een toets aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties |
In de praktijk komt woningsplitsing het vaakst in de derde categorie terecht. Het omgevingsplan gaat op de meeste woonpercelen uit van de bestaande situatie, en een extra woning is dan per definitie iets nieuws.
Daarnaast heeft u vrijwel altijd te maken met de technische bouwactiviteit, omdat u brandscheidingen aanbrengt en de indeling van brandcompartimenten wijzigt.
Spoor 2: de HuisvestingswetDit spoor wordt het vaakst over het hoofd gezien, en het kan uw plan alsnog blokkeren nadat de omgevingsvergunning rond is.
De Huisvestingswet 2014 kent twee relevante verboden:
Artikel 21 gaat over het wijzigen van de woonruimtevoorraad, waaronder woningvorming: het verbouwen van woonruimte tot twee of meer woonruimten. Gemeenten noemen de bijbehorende vergunning meestal een woningvormingsvergunning of een vergunning voor bouwkundig splitsen.
Artikel 22 gaat over splitsing in appartementsrechten. De vergunning heet doorgaans splitsingsvergunning.
Het cruciale punt: beide verboden gelden uitsluitend voor categorieën gebouwen die de gemeenteraad daartoe heeft aangewezen in een huisvestingsverordening. Zonder zo'n verordening, of zonder aanwijzing van uw categorie, bestaat de vergunningplicht niet.
Dat verklaart waarom de ervaringen zo uiteenlopen. In steden met grote druk op de woningvoorraad, zoals Amsterdam, Utrecht, Den Haag en Groningen, is dit spoor uitgebreid geregeld, vaak met een gebiedszonering, een minimale gebruiksoppervlakte per nieuwe woning en eisen aan de eigen toegang. In veel middelgrote en kleinere gemeenten is er geen huisvestingsverordening en speelt alleen spoor 1.
De regels wijzigen bovendien regelmatig per gemeente. Controleer altijd de actuele verordening voor uw adres in plaats van af te gaan op een blog of op wat in een buurgemeente geldt.
Wat de gemeente inhoudelijk toetst
Als een vergunning nodig is, gaat het niet alleen om de vraag of splitsen mag. De gemeente weegt af of het op deze plek verantwoord is. De onderwerpen die telkens terugkomen:
Parkeren. Een extra woning betekent extra parkeerbehoefte. Gemeenten rekenen met eigen normen of met de kencijfers van CROW. Dit is bij binnenstedelijke splitsingen vaak het lastigste punt, omdat er geen ruimte op eigen terrein is.
Woon- en leefklimaat. Wat betekent een tweede huishouden voor de buren, voor de geluidsituatie en voor de druk op de straat?
Samenstelling van de woningvoorraad. Verdwijnt er een gezinswoning uit een wijk waar die schaars is? Dit is de kern van de volkshuisvestelijke toets bij de woningvormingsvergunning.
Minimale gebruiksoppervlakte. Veel gemeenten hanteren een ondergrens per nieuwe woning.
Buitenruimte, bergruimte en fietsparkeren. Onderschat dit niet: het strandt hier vaker dan op de hoofdvraag.
De bouwtechnische kant: waar het geld zit
Twee punten bepalen het grootste deel van uw verbouwbudget.
Brandveiligheid. Elke woonfunctie moet in een eigen brandcompartiment liggen. Tussen de twee nieuwe woningen is dus een brandscheiding nodig met een weerstand tegen branddoorslag en brandoverslag van ten minste 30 minuten. Dat raakt de scheidingswand, de vloer, de doorvoeren en de aansluitingen op gevel en dak.
Geluid. Hier zit een belangrijk misverstand. Bij verbouw geldt tussen de nieuw gevormde woningen niet het nieuwbouwniveau, maar het rechtens verkregen niveau: de bestaande kwaliteit mag niet slechter worden, maar hoeft ook niet beter. Juridisch is dat soepel.
Praktisch is het riskant. Vrijwel alle spijt na een splitsing gaat over contactgeluid tussen de twee woningen: voetstappen, deuren, leidingen. Wat de wet toestaat en wat verhuurbaar of verkoopbaar is, zijn hier twee verschillende dingen. Investeer in de scheidingsconstructie ook als niemand u daartoe verplicht.
Verandert de functie van het pand, bijvoorbeeld bij een winkel of bedrijfsruimte die woningen wordt, dan komen daar eisen aan de geluidwering van de gevel bij.
De volgorde die tijd en geld bespaart
Omgevingsplan raadplegen op uw adres via het Omgevingsloket, en vaststellen of splitsing binnenplans, buitenplans of vergunningvrij is.
Controleren of uw gemeente een huisvestingsverordening heeft en of uw pand onder een aangewezen categorie valt.
Vooroverleg of principeverzoek bij de gemeente, zeker als een BOPA nodig blijkt. Een negatief signaal in deze fase kost u een gesprek, geen bouwplan.
Tekeningen laten maken van de bestaande en de nieuwe situatie, en de vergunningen aanvragen.
Verbouwen conform de vergunde tekeningen. Afwijkingen leiden tot handhaving, ook jaren later.
Pas daarna, als u apart wilt verkopen, naar de notaris voor de splitsing in appartementsrechten.
Adressen laten opnemen in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen.
Wie stap 1 en 2 overslaat en bij stap 4 begint, ontdekt te laat dat het plan niet past en heeft dan al betaald voor tekenwerk dat opnieuw moet.
Vijf fouten die we in de praktijk zien
Beginnen bij de aannemer. Een aannemer beoordeelt of het bouwkundig kan, niet of het planologisch mag. Dat zijn verschillende vragen met verschillende antwoorden.
Aannemen dat ruimte genoeg is. Dat een pand groot genoeg is voor twee woningen zegt niets over wat het omgevingsplan toestaat.
Het tweede spoor missen. Een verleende omgevingsvergunning betekent niet dat de woningvormingsvergunning ook rond is. Het zijn losse besluiten met losse toetsingskaders.
Parkeren te laat oppakken. Als er geen ruimte op eigen terrein is, moet de onderbouwing daarvoor vanaf het begin kloppen. Achteraf repareren lukt zelden.
Kadastrale splitsing verwarren met toestemming. De notaris kan een splitsingsakte passeren zonder dat het publiekrechtelijk in orde is. U staat dan met een appartementsrecht op een woning die formeel niet bestaat.
Veelgestelde vragen
Heb ik altijd een omgevingsvergunning nodig om mijn woning te splitsen?
Nee. Het hangt af van wat het omgevingsplan op uw adres regelt over het aantal woningen, en of de gemeente er een vergunningplicht aan heeft gekoppeld. In de praktijk is een vergunning vaak wel nodig, maar de stelling dat het altijd zo is, klopt niet.
Wat is het verschil tussen bouwkundig splitsen en kadastraal splitsen?
Bouwkundig splitsen is het fysiek maken van twee zelfstandige woningen. Kadastraal splitsen is het juridisch opdelen van het eigendom in appartementsrechten via de notaris. U heeft het tweede alleen nodig als u de delen apart wilt verkopen.
Wat is een woningvormingsvergunning?
Een vergunning op grond van artikel 21 van de Huisvestingswet 2014 voor het verbouwen van woonruimte tot twee of meer woonruimten. Die vergunningplicht bestaat alleen als de gemeenteraad uw categorie gebouwen daartoe heeft aangewezen in een huisvestingsverordening.
Hoe lang duurt een vergunningstraject voor woningsplitsing?
Als een BOPA nodig is, beslist de gemeente na indiening in beginsel binnen acht weken, met een mogelijke verlenging. Daarvoor komt de tijd om de onderbouwing en eventuele onderzoeken op te stellen. Een vooroverleg met de gemeente loopt daar meestal nog aan vooraf.
Moet ik een geluidsonderzoek laten doen?
Tussen de nieuw gevormde woningen geldt bij verbouw het rechtens verkregen niveau, dus vaak is er geen wettelijke onderzoeksplicht. Wijzigt de functie van het pand of ligt het aan een drukke weg of spoor, dan kan een onderzoek naar de geluidwering van de gevel wel nodig zijn.
Kan de gemeente een splitsing weigeren als het bouwkundig prima kan?
Ja. Bij een buitenplanse route weegt de gemeente of er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Bij een woningvormingsvergunning weegt zij daarnaast het belang van behoud van de woningvoorraad. Beide kunnen tot een weigering leiden terwijl het pand technisch geschikt is.
Weten wat er op uw adres geldt
Het eerlijke antwoord op de vraag of u mag splitsen, is dat het afhangt van uw omgevingsplan en van de verordening van uw gemeente. Dat is geen ontwijkend antwoord, het is de reden waarom algemene informatie u hier maar tot een bepaald punt brengt.
Doe de gratis vergunningcheck en zie binnen een minuut welke route waarschijnlijk bij uw plan past. Wilt u zekerheid voordat u koopt of investeert, dan brengt een locatiescan de planologische, juridische en milieutechnische randvoorwaarden in kaart. Blijkt een BOPA met GoFlo nodig, dan stellen wij die volledig voor u op.
