Mantelzorgwoning of familiewoning in de tuin: wanneer heeft u een vergunning nodig?
De familiewoning komt eraan: een woning in de achtertuin voor uw ouders of uw volwassen kinderen, zonder vergunning. Op internet staat soms dat dit al sinds 1 juli 2026 mag. Dat klopt niet.
Op 1 juli 2026 is de Wet versterking regie volkshuisvesting ingegaan. De regels voor de familiewoning staan alleen niet in die wet, maar in een apart besluit. Dat besluit is nog niet vastgesteld (stand: november 2026). De verwachte ingangsdatum is 1 januari 2027.
Hieronder leest u wat nu geldt voor een mantelzorgwoning, wat er naar verwachting verandert, en wanneer u ook straks nog een vergunning nodig heeft.
Wat nu geldt voor een mantelzorgwoning
Een mantelzorgwoning is meestal een bijgebouw in de tuin, een uitbouw, of een bestaand bijgebouw dat u als woonruimte inricht. De regels daarvoor staan op dit moment in het omgevingsplan van uw gemeente. Het gaat om regels die het Rijk bij de invoering van de Omgevingswet aan gemeenten heeft overgedragen, de zogenoemde bruidsschat (artikel 22.36 en 22.37).
Bouwen. Een bijgebouw in het achtererfgebied mag zonder vergunning, zolang het binnen de regels voor oppervlakte en hoogte blijft.
Gebruiken voor mantelzorg. Zo'n bijgebouw, of een bijgebouw dat er al staat, mag u zonder vergunning als woonruimte gebruiken voor mantelzorg. Daarvoor gelden deze voorwaarden:
er woont één huishouden van maximaal twee personen;
minstens één van hen geeft mantelzorg aan een bewoner van het huis, of krijgt mantelzorg van een bewoner;
de zorg is nodig, en dat blijkt uit een verklaring van een huisarts, een wijkverpleegkundige of een sociaal-medisch adviseur die de gemeente heeft aangewezen.
Het is tijdelijk. Stopt de mantelzorg, dan stopt ook het gebruik als woonruimte. Het bijgebouw wordt dan weer een gewoon bijgebouw, of een tijdelijk gebouw gaat weg.
Buiten de bebouwde kom moet het bijgebouw geheel of gedeeltelijk verplaatsbaar zijn, en mag het niet groter zijn dan 100 m².
Wat hier niet onder valt. Een woning voor een tweede huishouden zonder mantelzorg, een kangoeroewoning met twee vaste woongedeelten, en een "pré-mantelzorgwoning" die u alvast neerzet voor later. Daarvoor heeft u nu een vergunning nodig.
Let op uw gemeente. Omdat deze regels in het omgevingsplan staan, kan uw gemeente ze aanpassen. Kijk dus altijd naar het omgevingsplan op uw adres, en ga niet af op wat in een andere gemeente geldt.
Wat er naar verwachting verandert: de familiewoning
Het kabinet wil mantelzorg- en familiewoningen in de achtertuin in heel Nederland vergunningvrij maken. De regels verhuizen dan van het omgevingsplan naar het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl), een landelijk besluit.
Het ontwerp ging op 19 december 2025 naar de Tweede en Eerste Kamer. De Raad van State bracht op 21 oktober 2026 advies uit en vindt dat het besluit eerst moet worden aangepast. De kritiek die in het nieuws kwam, gaat over andere onderdelen dan de familiewoning. Het kabinet moet nog op het advies reageren. 1 januari 2027 is de verwachte ingangsdatum, geen vaste datum.
Volgens het ontwerp ziet de nieuwe regeling er zo uit:
Voor wie. Voor mantelzorg, en ook voor familie in de eerste graad, zoals uw ouders of uw kinderen, met hun huishouden. Pleegzorg telt ook mee.
Minder voorwaarden. Er is geen verklaring van de huisarts meer nodig en er geldt geen maximum aantal personen. Wel moeten de bewoners samen één huishouden vormen.
Waar. In het achtererfgebied bij een woning.
Eisen aan het gebouw. Onder meer minimaal 1 meter afstand tot de openbare weg of ander openbaar gebied, geen dakterras of balkon, en eisen aan de hoogte. Hoeveel u mag bebouwen hangt af van de grootte van uw erf, met een maximum van 150 m² aan bijgebouwen. Schuren en bijgebouwen die er al staan, tellen mee.
Buiten stedelijk gebied gelden aparte regels voor een verplaatsbare woning tot 100 m².
Uitzonderingen. De regeling geldt onder meer niet bij een rijks- of gemeentelijk monument, in een rijksbeschermd stads- of dorpsgezicht, in werelderfgoed en in bepaalde archeologische gebieden. Ook niet in zones rond risicobronnen en buisleidingen, bij waterkeringen en rond sommige luchthavens.
De gemeente. Het wordt een landelijke regel. Uw gemeente kan de familiewoning niet uitsluiten, maar mag wel ruimere regels maken. Wel bepaalt de gemeente via het omgevingsplan welke grond bij uw erf hoort. Op een aangewezen groenstrook mag het bijvoorbeeld niet.
Lopende aanvragen. Heeft u vóór de ingangsdatum al een aanvraag ingediend, dan wordt die volgens de oude regels behandeld.
Deze punten komen uit het ontwerp. Na het advies van de Raad van State kunnen ze nog veranderen. Wij werken dit artikel bij zodra het besluit definitief is.
Wanneer heeft u wel een vergunning nodig?
Ook met de nieuwe regels heeft u een vergunning nodig als uw plan niet binnen de vergunningvrije regels past. Bijvoorbeeld als:
de woning niet in het achtererfgebied komt, maar naast of voor het huis;
de woning groter of hoger wordt dan is toegestaan, ook door bijgebouwen die er al staan;
uw perceel in een van de uitzonderingsgebieden ligt, bijvoorbeeld bij een monument;
er iemand anders gaat wonen dan familie in de eerste graad, zonder dat er mantelzorg is;
u een zelfstandige woning wilt die u later los kunt verhuren of verkopen.
Dan heeft u een omgevingsvergunning nodig om af te wijken van het omgevingsplan. Biedt het omgevingsplan daar zelf een mogelijkheid voor, dan is het een binnenplanse aanvraag. Is dat niet zo, dan heeft u een vergunning nodig voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA).
Bij een BOPA is het goed om drie dingen te weten:
Het is geen recht. De gemeente beslist zelf of zij aan uw plan wil meewerken.
U heeft een onderbouwing nodig. De gemeente toetst of de woning op deze plek past, met oog voor de buren, privacy, parkeren en de omgeving. Die onderbouwing heet een GoFlo.
Het kost tijd. Meestal beslist de gemeente binnen acht weken, en zij kan die termijn één keer met zes weken verlengen. Een vooroverleg met de gemeente vooraf voorkomt dat u voor niets een aanvraag laat maken. Wat het traject kost, van leges tot onderbouwing, leest u in Wat kost een BOPA?
Ook zonder vergunning gelden er regels
Vergunningvrij betekent niet dat alles mag. De woning moet voldoen aan de bouwtechnische eisen uit het Bbl, bijvoorbeeld voor brandveiligheid. Die eisen gelden ook als u geen vergunning hoeft aan te vragen.
Zo pakt u het aan
Check uw adres. Kijk in het Omgevingsloket of de plek in het achtererfgebied ligt, hoeveel u mag bebouwen en of er een uitzondering geldt, zoals een monument. Het achtererfgebied begint, kort gezegd, één meter achter de voorgevel van uw huis. Bij een hoekwoning ligt de grens anders.
Kies daarna pas de woning. Kiest u een kant-en-klare woning, bijvoorbeeld van een bouwer als Villea, stem de maten en de plek dan af op de regels voordat u bestelt.
Twijfelt u? Doe onze gratis vergunningcheck, of laat de regels op uw adres uitzoeken met een locatiescan.
Past het niet binnen de regels? Vraag eerst een vooroverleg aan bij de gemeente en daarna de vergunning.
Veelgestelde vragen
Mag ik vanaf 1 januari 2027 zonder vergunning een familiewoning in mijn tuin zetten?
Naar verwachting wel, als u aan de voorwaarden voldoet en uw perceel niet in een uitzonderingsgebied ligt. Het besluit is alleen nog niet vastgesteld. Bouwt u vóór de ingangsdatum, dan gelden de huidige regels.
Heb ik nu nog een verklaring van de huisarts nodig?
Ja, zolang de huidige regels gelden: van een huisarts, een wijkverpleegkundige of een door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur. Volgens het ontwerp vervalt die eis.
Kan mijn gemeente het tegenhouden?
Nu wel, want de regels staan in het omgevingsplan en uw gemeente kan ze aanpassen. Volgens het ontwerp wordt het straks een landelijke regel die de gemeente niet kan uitsluiten. Wel bepaalt de gemeente via het omgevingsplan welke grond bij uw erf hoort.
Wat gebeurt er als de mantelzorg stopt?
Onder de huidige regels stopt dan ook het gebruik als woonruimte. Volgens het ontwerp mag de woning zonder vergunning in gebruik blijven zolang er familie in de eerste graad woont. Gaat er iemand anders wonen, dan heeft u een vergunning nodig.
Mag ik de woning later verhuren of verkopen?
Niet zonder vergunning. De vergunningvrije regels gelden alleen voor mantelzorg of familie. Wilt u er een zelfstandige woning van maken, dan heeft u een vergunning nodig, vaak een BOPA. De gemeente hoeft daar niet aan mee te werken.
Weten wat er op uw adres geldt
Of u een mantelzorg- of familiewoning zonder vergunning mag plaatsen, hangt af van uw erf, het omgevingsplan op uw adres en straks de nieuwe landelijke regels. Algemene informatie brengt u tot een bepaald punt.
Doe de gratis vergunningcheck en zie snel welke route waarschijnlijk bij uw plan past. Blijkt een BOPA nodig, dan stellen wij de aanvraag met de onderbouwing voor u op.
Bronnen
